Покупка апартаментов с гарантированной доходностью в Таиланде жаркие инвестиции на Пхукете

Отельный бизнес для такой страны, как Таиланд, очень привлекателен благодаря почти круглогодичному сезону и удобному регулярному авиасообщению, наличию белоснежных пляжей и доброжелательным местным жителям. Из-за растущего туристического потока в последнее время рынок предлагает размещение в отелях с мировым именем, состоящих из квартир, или же в арендованной частной недвижимости.

Как это было 10 лет назад

С развитием рынка курортной недвижимости в Таиланде застройщики создавали комплексы квартир и управляли ими с помощью своей УК. В каждом комплексе был офис управляющей компании, которая в первую очередь следила за прилегающей территорией, а также иногда помогала владельцам сдавать квартиры в аренду, если были запросы. Некоторые комплексы привлекали для управления специализированные компании, такие как CBRE или Knight Frank, которые также следили за комплексом и заключали с некоторыми владельцами договоры на сдачу их квартир в аренду. Но централизованной арендной программы не было. Со временем УК сами научились продвигать аренду квартир через интернет или сотрудничать с различными площадками бронирования (booking.com, airnbnb.com и т. д.) или агентствами недвижимости и даже стали гарантировать владельцам квартир доход от сдачи в аренду.

Тенденции рынка недвижимости Пхукета

Большинство известных отелей по всему миру не владеют зданиями и землей под ними. Обычно данные активы находятся у отелей в аренде на десятки лет. Сама же земля и дома принадлежат совершенно другим лицам, которые построили отельный комплекс и отдали отелю в аренду. В последнее время отели стали брать в управление комплексы полноценных квартир с кухнями, а застройщики продавать эти квартиры инвесторам, которые заинтересованы в получении ежегодной прибыли. Таким образом, некоторые таиландские застройщики начали формировать комплексы квартир под заказ конкретных отельных сетей. Чем серьезнее сеть, тем больше требований к качеству строительства, планировке, отделке, дизайну, наличию инфраструктуры на территории и т. д.

Подобные комплексы на рынке недвижимости называются «апарт-­отелями» или «кондотелями». Все квартиры при этом имеют своих владельцев, которые покупают недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду. Для обычных же туристов, которые проводят там свой отпуск, – это обычные гостиницы!

Какой доход приносит квартира под управлением отеля?

Инвестор покупает квартиру и заключает договор на 5–10 лет с управляющей компанией или отельной сетью на арендную программу.

Есть два вида арендной программы:

–   гарантированная, когда владелец получает ежегодно 7–10% годовых от стоимости квартиры;

–   фактическая, когда владелец получает ежегодно 50–70% от дохода со сдачи квартиры в аренду.

По окончании срока действия договор продлевается, так как отель не заинтересован в уменьшении номерного фонда.

Прибыль обычно выплачивается один-два раза в год на счет, открытый в банке Таиланда или же банковским чеком. Некоторые гостиницы делают выплаты авансом за год вперед с момента запуска, остальные же начинают платить только через год.

Точный расчет доходности в каждом случае индивидуален, и его алгоритм отражен в контракте. Но, как правило, владелец оплачивает содержание прилегающей территории комплекса (охрана, парковка, вывоз мусора, свет, озеленение, чистка бассейна и т. д.). Также при выплате арендного дохода по закону юридическое лицо является налоговым агентом, поэтому отели вычитают налог на прибыль при переводе средств. В итоге владелец зарабатывает чистой прибыли 6–7% годовых. Налога на владение квартирой в Таиланде нет.

Проживание в апартаментах

Имея контракт на гарантированную арендную программу, владелец может проживать в своей квартире обычно около четырех недель в году в низкий сезон (с 1 мая по 30 сентября) или, например, две недели в высокий сезон (октябрь, ноябрь, февраль, март, апрель). В пиковый сезон (декабрь–январь) квартиру использовать нельзя. При желании владельца жить в квартире в пиковый сезон он может забронировать ее или любую другую, если его квартира занята, со скидкой 40–50%. О своем приезде владелец должен сообщать заранее, например, в низкий сезон за месяц, в высокий – за три месяца.

При фактической арендной программе, как правило, владелец использует квартиру без ограничений и в свободное время сдает ее через отель.

Сколько стоит квартира при отеле?

Уровень цен на квартиры в апарт-отелях примерно такой же, как на обычные квартиры. Сегодня, например, минимальная цена студии (36 кв. м) в комплексе, которым будет управлять Best Western, – 3,5 млн руб. В стоимость входит отделка, сантехника, кондиционеры. Пакет мебели стоит 435 тыс. руб. Квартира с двумя спальнями обычно в два раза больше, соответственно, и цена ее будет в два раза больше. Но апарт-отели состоят преимущественно из студий, и лишь 10–15% квартир – с двумя спальнями. Некоторые инвесторы приобретают рядом две студии и устанавливают между ними дверь. Таким образом, если семья большая, то она может расположиться в двух соседних студиях или же в одной, а вторую сдавать в аренду.

Все квартиры имеют одинаковую отделку, идентичный мебельный пакет и аксессуары. Иногда застройщики включают мебель в стоимость квартиры. По договору владелец не может вносить изменения в интерьер, а после личного использования квартиры все свои вещи должен оставить в специальной камере хранения, предусмотренной отелем.

При покупке квартиры на этапе строительства цены обычно ниже на 20–30% и предоставляется беспроцентная рассрочка на период строительства.

Как купить квартиру под управлением отеля?

Exotic Property – агентство недвижимости в Таиланде, расположенное на острове Пхукет и образованное в 2009 году в рамках холдинга, состоящего из крупного туристического оператора, сети отелей и ресторанов.

Одним из учредителей является Сатирапонг На Такуатунг, президент Ассоциации туризма на Пхукете.

Благодаря богатому опыту и индивидуальному подходу к клиенту, мы помогаем сориентироваться в разнообразии курортной и инвестиционной недвижимости по ценам застройщика.

Кроме консультации и осмотра объектов мы сопровождаем своих клиентов на всех этапах сделки от начала и до конца. Эти услуги мы предоставляем бесплатно.

Что бы вы ни выбрали: домик у моря, тропическую дачу или квартиру у океана, предоставьте все заботы профессионалам!