Как проектное финансирование изменило рынок жилья?

8 / 2021 RU

Юрий Гатилов генеральный директор Группы компаний «Жилищная инициатива» и ООО СЗ «Новосибирский квартал»

Глава ГК «Жилищная инициатива» и ООО СЗ «Новосибирский квартал» – о причинах ценового ралли на рынке жилой недвижимости и необходимости консолидированной позиции застройщиков с региональными властями и банками в диалоге с федеральным центром.

LT: С середины прошлого года мы наблюдаем рост цен на рынке недвижимости. С чем он связан и стали ли застройщики больше зарабатывать?

ЮРИЙ ГАТИЛОВ: Зарабатывать застройщики стали однозначно меньше, причем наша группа компаний старалась максимально сохранить цены на прежнем уровне. Если говорить о причинах роста, то сегодня из всех телевизоров кричат, что основной фактор повышения стоимости недвижимости – это льготная ипотека. Однако любой грамотный эксперт в первую очередь укажет на внедрение проектного финансирования. Я еще три года назад говорил, что проектное финансирование станет взрывным моментом, который повсеместно изменит стоимость квадратного метра.
Второй причиной роста цен на рынке жилой недвижимости стало повышение стоимости строительных материалов. В этом косвенно виновата пандемия. Локдауны затормозили экономическое развитие стран, затем последовало накачивание ряда экономик огромными финансовыми ресурсами. Эти потоки повлияли на металлургическую промышленность, на лесодобычу, увеличили цены почти на все строительные материалы. Жилая недвижимость – последнее звено в этой цепи.

Как вы оцениваете текущие показатели вашей группы компаний в Новосибирске и Барнауле?

Несмотря на перипетии пандемии и прочие сложности рынка, мы подходим к сегодняшней точке в благоприятном режиме. Суммарно по Новосибирску и Барнаулу мы будем сдавать в этом году 150-170 тысяч квадратных метров жилья. Это соответствует нашим планам.

Как ваша компания входит в проектное финансирование?

Мы вынуждены адаптироваться к этой системе, потому что приняты законы. Хуже всего, что крайним оказался покупатель, который теперь платит за жилье на треть больше. Но и сама строительная отрасль существенно пострадала. Если, например, в 2015–2016 годах Новосибирск получал 60–70 разрешений на строительство, в этом году не более 30. Цифры говорят сами за себя.
У нас в Барнауле несколько строительных компаний, которые зашли в проектное финансирование первыми, близки к банкротству. Этот процесс нельзя назвать простым. Проектное финансирование не дает развиваться строительным компаниям, высасывает из них всё. На каждую фирму накладывается своего рода арест, а работать под арестом – сомнительное удовольствие.

А преимущества есть?

Преимущество получили столичные застройщики: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область. Там увеличение стоимости строительства на 20% никак не повлияло на рынок. Девелоперы быстро подняли цены на 50%, но покупатели у них все равно есть. А у нас, в низкомаржинальных регионах, дельта очень низкая. Что-то в проекте пошло не по плану – проектное финансирование прекращается, уже были такие примеры. Нас финансируют региональные отделения крупных банков, и они видят наши проблемы, полностью с нами солидарны. Им тоже деваться некуда, они живут этим продуктом. Поэтому будущее проектного финансирования – это союз региональных отделений банков и застройщиков.

Нужны более тонкие настройки для нестоличных регионов?

Конечно. Я являюсь председателем СРО «Алтайские строители», вхожу в Союз строителей Алтайского края, состою в СРО Новосибирской области. Мы написали в Министерство строительства, написали губернатору Алтайского края несколько просьб, рекомендаций, и банки нас поддержали. Мы выступаем за сокращение процентной ставки для низкомаржинальных регионов. Именно работа на местном уровне очень важна сейчас. Важно взаимодействие региональных банков, властей и застройщиков, которые работают с низкой рентабельностью.

Если говорить о городе-локомотиве для вашей компании, то сегодня это, скорее, Новосибирск?

У нас большие планы на Новосибирск. В Новосибирской области наша группа компаний планирует осваивать несколько новых площадок. Поскольку предполагается увеличение объемов строительства, часть производственной команды передислоцируется из Барнаула в Новосибирскую область. Управленческая команда пока останется в Барнауле. Отмечу, что до сих пор мы непосредственно в Новосибирске реализовали лишь один наш проект – «Дом на Дачной». Остальные мы построили в Новосибирском сельском районе.

Вы стартовали совсем недавно в Краснообске с новым проектом ЖК «Кольца». Какова его концепция?

ЖК «Кольца» – это логичное продолжение проекта «Краснообский», который мы успешно завершили. Компания ООО СЗ «Новосибирский квартал» построила в его рамках одиннадцать жилых домов, гаражный комплекс, объекты социального назначения. Сейчас мы приступили к строительству третьего кольца Краснообска, при этом отказались от идеи кольцевой застройки. Однако концепция третьего кольца будет реализована в виде большой аллеи вокруг жилого комплекса. Это будет пространство с разнообразным функционалом – беговые дорожки, прогулочная зона для мам с колясками. Вдоль аллеи запланировано интересное озеленение, чтобы она выглядела привлекательно круглый год.

Сейчас мы приступили к строительству третьего кольца Краснообска, при этом отказались от идеи кольцевой застройки. Однако концепция третьего кольца будет реализована в виде большой аллеи вокруг жилого комплекса. Это будет пространство с разнообразным функционалом – беговые дорожки, прогулочная зона для мам с колясками

Если говорить о самом жилом комплексе, то отмечу, что в нем не будет микроскопических студий. Самые маленькие квартиры – это полноценное однокомнатное жилье в 47 квадратных метров. Я думаю, этот жилой комплекс «выстрелит» в Краснообске, где люди в основном покупают квартиры для своей семьи, для жизни.

А насколько «выстрелил» «Дом на Дачной»?

Отличный проект, который показал хорошие продажи. На сегодняшний день в нем большая часть квартир продана. «Дом на Дачной» – это дом повышенной комфортности с подземным паркингом в хорошей локации. На первых этажах разместится офис компании «Новосибирский квартал». Это был наш первый дом, построенный непосредственно на территории Новосибирска, и мы применили в нем весь накопленный годами опыт. Сдадим, скорее всего, на несколько месяцев раньше срока – в декабре 2021 года.

Третий действующий и, пожалуй, самый знаменитый ваш проект – «Фламинго». Как меняется его наполнение и концепция?

До сих пор мы строили пятиэтажки, а сейчас переходим на восьмиэтажные дома. Это чисто экономическое решение, продиктованное желанием сохранить доступные цены. При этом мы полностью сохраняем свои стандарты по инфраструктуре – количеству парковочных мест, детских и спортивных площадок, благоустройству.

Планируется ли старт новых проектов?

Мы рассматриваем пять участков в центре Новосибирска для строительства дома повышенной комфортности. Выберем тот, который покажется нам самым оптимальным. Также занимаемся разработкой проектов в Первомайском районе. Речь идет вновь о квартальной застройке. Мы планируем построить там по 150–250 тысяч квадратных метров жилья. Эти проекты мы широко презентуем уже в следующем году. За минувший год наша компания стала мощнее и собраннее, команда выросла профессионально, а значит, приходит время трансформаций и проектов нового уровня.