Мы показали лучшие результаты по объёмам ввода жилья за Уралом

2 / 22     RU
Мы показали лучшие результаты по объёмам ввода жилья за Уралом
Юрий Гатилов генеральный директор Группы компаний «Жилищная инициатива» и ООО СЗ «Новосибирский квартал»

Для рынка новостроек 2022 год становится моментом истины, считают эксперты. Выросшие ставки по ипотеке обрушили спрос, при этом цены на стройматериалы и стоимость денег при проектном финансировании остаются прежними. Какие проблемы преследуют застройщиков и что за этим последует?

LT: 2021 год завершён, но складывается впечатление, что до сих пор застройщики пытаются осмыслить ценовое ралли на рынке жилой недвижимости и его последствия. Это так?

ЮРИЙ ГАТИЛОВ: Очень интересный был год, переломный. Он действительно останется в памяти как год быстрой смены моделей продаж, систем управления проектами, продуктовых предложений. Компании полностью вошли в концепцию проектного финансирования. Вы правы, мы действительно до сих пор анализируем произошедшее. Кстати, в этой связи я ожидал большего от прошедшей в Новосибирске Сибирской строительной недели – 2022. Мы приезжали на это мероприятие специально из Барнаула и были несколько разочарованы тем, что главные и самые болевые точки не получили никакого обсуждения.
Среди участников был заявлен Союз строителей России, и меня удивило, что о проектном финансировании звучали лишь дежурные фразы – мол, как это хорошо для покупателей. А о том, что это одна из причин космического увеличения стоимости квартир, никто не говорил. Не поднималась тема сокращения выделения участков под строительство, сложностей в их оформлении и так далее. Но мы без конца говорим о диджитализации, обучении сотрудников и прочих понятных вещах. Одним словом, полноценного обсуждения актуальных тем не произошло.

Каким для вашей группы компаний был 2021 год?

В целом, год был неплохой. Суммарно по Новосибирску и Барнаулу мы сдали 169 тысяч м2 жилья, заняли 29-е место по сдаче жилья в России, по версии портала erzrf.ru. Наши цифры – лучший показатель по вводу за Уралом.
Компания полноценно перешла на рельсы проектного финансирования, хотя радости у нас это не вызывает. Просчитываем проекты сразу с несколькими банками – Сбером, ВТБ, Открытием, Альфа-банком. В сегодняшних реалиях единственный плюс проектного финансирования – это конкуренция банков между собой. Впрочем, региональные отделения имеют мало самостоятельности, все процессы завязаны на согласованиях с Москвой. Но они стараются, и нам с сибиряками легче найти точки соприкосновения.

На чем «Новосибирский квартал» и «Жилищная инициатива» будут сконцентрированы в среднесрочной перспективе?

В первую очередь, мы будем заниматься оформлением земельных участков. Сегодня сроки этого процесса растянулись в геометрической прогрессии по отношению к предыдущим годам. Я не преувеличиваю!
Там, где раньше требовался месяц, теперь необходим год. А нам нужны земельные участки, чтобы не снижать темпов ввода. Структура нашего предприятия заточена под строительство минимум 150 тысяч м2 жилья в год.

Если этот объём построить не удастся, то придется сокращать штат?

Хорошая фраза: «Сокращать штат…» Профессионалы поймут меня – невозможно в строительстве вот так просто взять и сократить команду. Все бизнес-процессы оптимизированы, высококвалифицированные единицы обучены, техника закуплена. Штат строительной компании невозможно сократить в простой прогрессии, это очень сложная операция и резать придется по живому. Целесообразнее сохранить, причём региональным властям нужно чутко контролировать эту ситуацию. Если крупные производственные строительные структуры начнут подрезать мощности и штаты, объемы вводимого жилья упадут и восполнить их в краткосрочной перспективе будет крайне сложно.

Проблема с выделением земельных участков действительно так существенна для вас сегодня?

Я бы сказал, что она основная, и уверен, профессиональное сообщество меня поддержит. Складывается ощущение, что в Сибири не осталось земли, причём ситуация похожая и в Барнауле, и в Новосибирске. Мало аукционов, муниципалитеты дистанцировались от этой задачи, поскольку не могут отдавать участки сразу с инженерными сетями, как это предписано правилами. В итоге единственный выход – покупка участков, находящихся в частной собственности. А там просто огромные суммы! Вот вам свежий пример: за участок площадью 24 гектара в Новосибирске торги начались со 127 миллионов рублей, а закончились на отметке 850 миллионов. Угадайте, кто заплатит за это всё в итоге? Правильно, покупатель. Но его возможности в регионах не безграничны. Такой подход, мягко говоря, ведёт к гибели строительной отрасли.

Если уж мы заговорили о том, за что вынужден платить покупатель квартир, то давайте затронем тему роста цен на стройматериалы. Ситуация стабилизировалась?

Нет, она далека от стабилизации. Но до этого тоже никому дела нет. В 2021 году прошла волна разорений строительных компаний, в первую очередь тех, которые строили социальные объекты под бюджетное финансирование. В Новосибирске эту проблему не ощутили в полной мере потому, что хоть это не Москва, не Санкт-Петербург, но покупательская способность у населения в столице Сибири сравнительно высокая. Но посмотрите, что происходит в региональных мелких городах – стройки остановились. Я лично очень остро переживаю за эту ситуацию. Страна живёт, пока строится! А сейчас строятся, условно говоря, пять городов России.

Повышение цен на какие материалы является самым критичным для вас?

Все строительные материалы, особенно металл, поднялись в цене за прошлый год приблизительно на 40-50%. Стекло практически на 100% подорожало. Цемент в меньшей степени – 15 % роста. Мы пытаемся держать цены, ведь наш сегмент – доступное жилье для российских семей. Но как их удержишь в этой реальности?

Действительно сложно, учитывая, что ипотека тоже стала менее доступной, выросли ставки…

Вы затронули третью ключевую проблему – ипотека. Мне совершенно непонятно, почему госбанк в такой сложной ситуации принимает решение поднимать ключевую ставку. Нужно, напротив, понижать процентные ставки на ипотеку, чтобы оставить шанс рынку выжить. Сегодняшняя ситуация в России не имеет ничего общего с пузырём на американском или китайском ипотечных рынках. У нас ещё строить да строить! Одного ветхого жилья миллионы метров! Об этом важно говорить на самых разных уровнях.

Как меняется ваша компания в этих сложных условиях?

Я бы отметил одну важную тенденцию – почти в каждой строительной компании сегодня растет бюрократический штат. Это тоже последствия перехода на концепцию проектного финансирования. На каждый дом сегодня нужно открывать новое юридическое лицо. У нашей компании объёмы строительства большие и фирм уже с десяток, наверное. Бухгалтеры, юристы, счета, отчётность, – выросло число персонала, который занимается документарным сопровождением.

Сегодняшняя ситуация в России не имеет ничего
общего с пузырём на американском или китайском ипотечных рынках. У нас ещё строить да строить! Одного ветхого жилья миллионы метров! Об этом важно говорить
на самых разных уровнях

Вырастает важность маркетинга, поскольку мы должны создавать продукт, который продаётся быстро и легко. Рекламная составляющая всё более важна. Это тоже отражается на штате компании. Что касается непосредственно строительства, то тут процессы отлажены, выверены и идут чётко по плану.

Флагманские проекты ваше группы компаний в Новосибирске – это микрорайон «Фламинго» и жилой комплекс «Кольца». Какие новости нас ждут на этих площадках?

ЖК «Кольца» войдёт в 2022 году в завершающую стадию. В начале 2023 года мы сдадим все дома и построим необходимую инфраструктуру для комфортной жизни. Комплексная застройка – это то, что мы любим и умеем делать. Наши комплексы завоёвывают голоса покупателей именно потому, что мы строим среду для жизни, а не просто квадратные метры. Те, кто уверяет, что невозможно строить доступное жильё по таким стандартам, просто не умеет это делать.
Тот же качественный подход мы продолжим применять в микрорайоне «Фламинго». В этом году мы подаём «Фламинго» на участие в конкурсе Urban Awards – 2022. Уверен, эксперты оценят наш нетривиальный подход к созданию пространства для жизни людей всех возрастов и атмосферы добрососедства. Мы сами этот проект обожаем и постараемся заразить любовью к нему экспертов престижного конкурса.

В прошлом году вы анонсировали ещё один проект, похожий на ваш «Дом на Дачной». Есть уже понимание, где будет строиться новый дом?

Да, мы выбрали участок в центре города. Чуть позже мы презентуем и его, и ещё ряд наших новых площадок за пределами города. Мне вообще нравится концепция развития новосибирской агломерации. Большой Новосибирск должен прирастать Ордынским, Искитимским, сельским районами. Город мощный, притягательный для миграционных потоков. Уверен, очень скоро он оставит позади по численности населения другие сибирские города.

В этом контексте ваши прежние прогнозы относительно тренда на индивидуальное жилое строительство выглядят оправданными.

Думаю, в ближайшие годы наша компания и другие застройщики вплотную займутся этим направлением. Пандемия поменяла паттерны нашего поведения. Мы не стремимся теперь всеми силами уехать из страны на отдых, а стараемся открывать новые места поблизости. Охота, рыбалка, пешие туры, альпинизм – всё это есть у нас на расстоянии вытянутой руки. И обратите внимание, европейцы также сконцентрировали все жизненные процессы на своих территориях. Стремясь в дальние дали, мы немного обесценили то, что находится рядом, и сейчас с удовольствием открываем свои богатства заново.





347-11-11
nsk-kvartal.ru
ООО СЗ «Новосибирский квартал»,
проектная декларация
на сайте наш.дом.рф

 

Текст: Юлия Дорн