Время умных сделок
Инна Милановская
директор направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум»
Эксперты в области управления недвижимостью прогнозируют рост цен на квадратный метр до 12% к концу этого года. Аналитики также советуют воздержаться от продажи жилья без чёткого плана, куда вложить полученные деньги.
Что будет с рынком недвижимости в ближайшей перспективе? Стоит ли сейчас инвестировать в премиальный сектор? Чем привлекательна для покупателя программа рассрочки от «Жилфонда»? На эти и другие вопросы отвечает Инна Милановская, брокер с 20‑летним стажем работы и руководитель отдела «Жилфонд Премиум».
LT: Инна Валерьевна, в марте рынок недвижимости пережил панику, как вы видите дальнейшее развитие ситуации?
ИННА МИЛАНОВСКАЯ: Если в марте многие люди, опасаясь обвала рубля, поспешили вложить свободные средства в квадратные метры, то сейчас на рынке воцарилось напряжённое затишье. Все ждут, что будет дальше. Взлетевшие вследствие ажиотажа ценники на жилую и коммерческую недвижимость охладили пыл покупателей, ставших прагматично и взвешенно подходить к приобретению объектов. Продавцы же, невзирая на постепенное укрепление рубля, цены не снижают.
Спад спроса продлится и в ближайшие месяцы, а восстановление баланса на рынке недвижимости во многом будет зависеть не только от геополитической обстановки, но и от реакции федеральной и региональной власти. Центральный банк уже снизил ключевую ставку с 20 до 17%, но этого всё равно недостаточно для оживления спроса на ипотеку. По этой же причине часть потребителей будет избавляться от инвестиционных квартир, купленных в кредит, поскольку доходы от аренды не смогут покрыть ежемесячных затрат. Несмотря на всё это, рынок недвижимости продолжает функционировать, и не нужно бояться совершать сделки. При грамотном подходе даже в кризис можно безопасно продавать и покупать с учётом эквивалентности спроса и предложения.
Как отреагировал рынок новостроек на удорожание строительных материалов и разрыв логистических цепочек? Многие дольщики опасаются затягивания сроков сдачи объектов.
Учитывая, что большинство строительных компаний строит за счёт кредитов, сберегая деньги дольщиков на эскроу счетах, застройщики выполнят свои обязательства перед покупателями в любом случае. Иначе банк вернёт средства их владельцам. Но все понимают, что сейчас девелоперам потребуется дополнительное время для поиска альтернативных производителей и путей доставки, чтобы закрыть возникший дефицит строительных и отделочных материалов.
При грамотном подходе даже в кризис можно безопасно продавать и покупать с учётом эквивалентности
спроса и предложения
По оценкам Правительства НСО, в нашем регионе сохраняется высокий спрос на улучшение жилищных условий. Это значит, что даже при низкой активности инвесторов, скупающих порой целые этажи, предложения застройщиков будут востребованы другими категориями потребителей, как впервые покупающих жильё, так и расширяющих жилплощадь путём приобретения дома или квартиры большего размера.
Стоит ли сейчас рассматривать премиум-сегмент недвижимости как вариант вложения средств и с какими запросами покупателей в этой нише вы работаете?
При инвестировании в недвижимость премиум-класса учитывается не только начальная стоимость, но и историческая, культурная ценность объекта, его эстетическое состояние. Правильная оценка этих факторов позволяет вывести его адекватную стоимость. Но зачастую владельцы подобной недвижимости предпочитают ориентироваться на собственные представления о ценообразовании. А покупатель не готов переплачивать за ремонт двадцатилетней давности, даже если он выполнен из дорогих материалов по авторскому проекту. Если, конечно, это не апартаменты у Кремля или на Невском проспекте.
В отношении сибирского рынка элитной недвижимости исторический фактор не срабатывает, но это не мешает продавцам переоценивать свои активы. Значительно помолодевшая платёжеспособная аудитория к подобным предложениям относится скептически, предпочитая вкладывать деньги в перспективные современные варианты. Основные требования здесь — полная готовность объекта, актуальный ремонт, а также соответствующее запросу окружение и инфраструктура.
Как изменения на рынке недвижимости повлияют на работу риелторских агентств?
Частным брокерам и небольшим агентствам придётся либо уйти из ниши, либо примкнуть к флагманским компаниям, которые работают на рынке много лет. Тренд на продажу образа жизни, активно использовавшийся инстаграмными риелторами до кризиса, сегодня уже не работает. Раньше как было? Любой пиарщик, знающий каналы продвижения, заключал с девелоперами договор и активно рекламировал предложение застройщика от своего имени. Чем больше людей клюнет на эффектную картинку, тем выше гонорар посредника. Главное — подогнать клиента под горячее предложение, а то, что этот вариант не будет отвечать настоящим потребностям покупателя и обойдётся ему намного дороже, чем что-то ещё, в расчёт никто не брал. С точки зрения маркетинга это один из действенных способов продаж. Но сейчас время диктует другие подходы в работе с клиентом, ожидающим от агентства не только внимания к своим задачам, но и применения дополнительных инструментов, позволяющих приобрести недвижимость на выгодных для покупателя условиях.
«Жилфонд» сейчас активно развивает программу «Квартира в рассрочку». Каковы её основные преимущества и кому она будет особенно интересна?
В первую очередь тем, кто собирается приобрести жильё, но для выкупа намеченного варианта не хватает определённой суммы. При этом люди не хотят обращаться в банки, понимая, что смогут доплатить недостающие средства в пределах нескольких месяцев. Программа «Квартира в рассрочку» позволяет «Жилфонду» через собственный закрытый паевой инвестиционный фонд выкупить желаемый для клиента объект и предоставить рассрочку под 18%, сроком на 12 месяцев. Не нужно подтверждать нам свой доход, доказывать чистоту кредитной истории, тратиться на оценку и страховку. Единственное условие — покупатель должен располагать первоначальным взносом, составляющим не менее 50% от всей стоимости объекта недвижимости.
В связи с тем, что многие банки всё чаще отказывают клиентам в кредитовании даже по нынешним высоким ставкам, квартира в рассрочку становится для многих людей реальным шансом просто и выгодно решить свой жилищный вопрос прямо сейчас!
