Бороться с кризисом бессмысленно, нужно просто видеть возможности!
Юрий Гатилов
генеральный директор Группы компаний ООО «Жилищная инициатива» и ООО СЗ «Новосибирский квартал»
Снижение ипотечных ставок, восходящий тренд загородной недвижимости, падение объемов строительства – ключевые темы рынка жилой недвижимости с журналистом Leaders today обсудил Юрий Гатилов.
LT: Можно ли считать 2022 год очередным кризисным периодом для рынка новостроек?
ЮРИЙ ГАТИЛОВ: Безусловно, год непростой. Несколько месяцев строительная отрасль находилась в вынужденном ауте. Весной люди заморозили свои планы по решению жилищных вопросов, поскольку было совершенно непонятно, как сильно изменятся экономические обстоятельства. Ипотечные ставки ушли за горизонт, и продажи естественным образом упали. Сейчас ситуация меняется, ставки приспустили, но, на мой взгляд, они должны быть ещё меньше.
Какой уровень вам кажется оптимальным?
3-5%. Государству стоит включиться в процессы, глубинно изучить их и понять, что строительная отрасль и в сегодняшней сложной истории может быть мотором экономики. У нас для этого всё есть.
Вижу, что вы активно взаимодействуете с банками и разрабатываете собственные программы. Сегодня это способствует продажам?
Это единственный, пожалуй, путь сегодня. Застройщики не привыкли унывать, в любых условиях мы ищем рабочие варианты. Постепенно продажи возвращаются на прежний уровень, мы это видим по нашим проектам «Кольца» и «Фламинго». Но представьте, что семье, которая решила улучшить жилищные условия, нужно продать квартиру, взять ипотечный кредит, арендовать на время строительства квартиру – это слишком большая нагрузка. Вот мы и стараемся субсидировать ставку, чтобы максимально снизить платежи наших покупателей в этот непростой период.
Кто сегодня не откладывает покупку жилой недвижимости?
В основном это молодые семьи. Вспомните, как много событий вмещает в себя жизнь молодой семьи в первые годы: свадьба, ребёнок, покупка квартиры, расширение квартиры, второй ребёнок. Иногда все эти события умещаются в два года, и жизнь невозможно остановить. Именно поэтому строительный рынок неубиваем, хотя очевидно, что объёмы возводимого жилья снизились.
Как вы думаете, насколько значительно к концу года снизятся объёмы строительства?
Я думаю, что по отношению к допандемийному периоду мы увидим минус 50% в целом по рынку. Мы остро ощутим это в следующем году, при условии, что экономика начнёт укрепляться и отложенный спрос конвертируется в реальный. При этих условиях мы можем столкнуться даже с дефицитом новостроек.
Дефицит означает рост цен?
Если спрос будет высоким, то да. Но в краткосрочной перспективе цены на рынке недвижимости повышаться не будут, а возможно, немного даже просядут. Это связано с тем, что активность покупателей колеблется, сроки экспозиции квартиры увеличиваются, как и время принятия решения о покупке. Неопределённость обычно провоцирует спад на рынке жилья, но такие периоды становятся плацдармом для нового роста. Делать прогнозы — неблагодарное занятие. Особенно в нынешних условиях. Рынок будет регулировать себя сам, в том числе и в соответствии с покупательской активностью. Задача девелопера – построить и продать свой продукт по оптимальной для рынка цене.
Привлекаете ли вы кредитные средства?
При строительстве своих объектов мы используем банковское проектное финансирование. Сегодня условия его предоставления стали более жёсткими, но очевидно, что государство не оставит этот вопрос без контроля. До настоящего времени нашей компании удавалось сохранять динамику продаж, что позволяло достаточно быстро наполнять эскроу-счета и максимально снижать процентную ставку банка. Конечно, для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов стало бы большим подспорьем. Это позволило бы быстрее осуществлять возврат инвестиций и вкладывать деньги в новое строительство.
Как строительные компании диверсифицируют сегодня свой ассортимент? Происходит ли здесь что-то интересное?
Самый интересный тренд – загородная недвижимость. Он появлялся и раньше, вспомните начало двухтысячных. Тогда люди стремились к уединению, к природе. Сегодня покупатели транслируют новые запросы: жить большой семьёй в экологически чистом месте, иметь возможность завести домашних животных, посадить свои фамильные деревья. Раньше загородные дома были своего рода элитной историей, сейчас есть явная тенденция к демократизации цен. Нередко в очень хороших коттеджных поселках основательный дом стоит дешевле, чем сопоставимая по площади квартира в городе. К тому же хорошо работают государственные программы, позволяющие купить такое жильё в ипотеку под низкую процентную ставку. Я имею в виду сельскую ипотеку. Сумма факторов указывает на то, что в ближайшие годы мы увидим приток финансовых средств в этот сегмент. Именно поэтому мы разрабатываем собственную концепцию посёлка.
Сталкиваетесь ли вы со сложностями, связанными с нарушением логистических цепочек? Есть ли дефицит материалов оборудования?
Наши объекты, «Кольца» и «Фламинго», строятся преимущественно из российских строительных материалов. Сложности есть с оборудованием. В марте о прекращении или приостановке поставок в Россию объявил ряд международных брендов, поставляющих спецтехнику. В списках строительное оборудование, инженерное оборудование. Текущая ситуация серьезно затронула кабельную продукцию, электроинструменты и насосные системы.
Возможно ли работать в таких условиях?
Если бы мы не умели преодолевать такого рода трудности, мы бы рассыпались уже во время предыдущих кризисов. Предотвращать нехватку стройматериалов в России будут за счет замены оборудования аналогами из Белоруссии, Ирана, Индии и Китая. И, поверьте, вы удивитесь, как быстро это произойдёт, хоть и не без проблем. Нельзя сказать, что уже произошли кардинальные перемены, но изменение существующего технологического цикла и технологических привычек точно потребуется. Это не катастрофа, просто изменится логистика поставок, поменяются сроки, придётся переориентироваться на других поставщиков. Выбор будет меньше и себестоимость вырастет. В целом поменяются решения, которые раньше казались стандартными.
Предотвращать нехватку стройматериалов
в России будут за счёт замены оборудования аналогами
из Белоруссии, Ирана, Индии и Китая. И, поверьте,
вы удивитесь, как быстро это произойдёт,
хоть и не без проблем
Однако я считаю, пора вспомнить, что Европа – это часть мира, но не весь мир. Уверен, что мы будем свидетелями возрождения Великого Шелкового Пути. Но, конечно, сейчас в меньшей степени страдают застройщики, которые заблаговременно диверсифицировали поставки. К примеру, компания «Новосибирский квартал» в свои проекты изначально закладывала минимальную импортозависимость с сохранением качества.
Есть ли у вас прогноз по развитию ситуации на рынке?
Российский рынок недвижимости пережил не один кризис, уверен, что и с этим он справится. Неопределенность всегда вызывает тревогу. Поведение в этих условиях и покупателей, и застройщиков невозможно спрогнозировать. Очевидным становится тот факт, что правительство делает ставку на строительную отрасль. Как и в пандемию, она определена локомотивом, который будет двигать экономику страны. А это значит, что поддержка со стороны государства продолжится, стройка не остановится и девелоперы смогут выполнить свои обязательства перед инвесторами.
Нужна ли господдержка компаниям, чтобы завершить строительство объектов?
Правительством очень оперативно приняты антикризисные меры, которые призваны поддержать не только строительную, но и смежные отрасли. Это субсидирование ставок по ипотеке и ставок по проектному финансированию для застройщиков. Сняты многие административные барьеры, и эти меры освобождают девелоперов от необходимости продлевать или получать повторно разрешительные документы. Автоматическое продление разрешений на строительство поможет девелоперам избежать дополнительных затрат времени на прохождение административных процедур и сосредоточиться на завершении начатых проектов.
Принимаются ли сейчас решения о развитии новых проектов?
Да, мы не замораживаем свою деятельность. Недавно мы купили несколько новых земельных участков в Первомайском районе. Планируем в следующем году начать новый крупный комплексный проект. Я неоднократно говорил, что девелопмент — это долгие, но надёжные деньги. В период турбулентности и перемен важно не бороться с кризисом, а трансформировать сегодняшние вызовы в завтрашние возможности. Сейчас стало очевидным, что инвестиции в реальный бизнес обладают высокой надёжностью, дают устойчивый доход, обеспечивают интересы инвесторов, государства и работников.
