Кризис — время больших денег

LT: Как вы считаете, сегодняшний кризис — это время консолидации рынка? Покинет ли его часть игроков?
Иван Завьялов: Это уже происходит. Девелоперский рынок последние годы рос неестественными темпами, на нём появлялось много случайных игроков, которые не имели стратегического запаса прочности. Они строили, опираясь исключительно на доступность дешёвого банковского капитала, и теперь, когда экономика изменилась, эти компании просто не могут дальше существовать.

Сильные же игроки — это те, кто умеет работать не только в условиях экономического роста, но и в кризис. Это компании, у которых уже есть активы, которые строят с учётом долгосрочных процессов, которые не делают ставку исключительно на ипотечный бум. Остаются те, кто стратегически смотрел вперёд, а не просто пользовался конъюнктурой.

При этом вы называете сегодняшнее состояние рынка жилой недвижимости точкой пересборки. Значит ли это, что перемены носят системный характер?
Я работаю в строительном бизнесе давно и видел практически все экономические циклы. Честно говоря, в каждом кризисе девелоперам казалось, что хуже уже не будет. Но затем наступал следующий виток, и каждый раз мы осознавали: бывает ещё сложнее, чем прежде.

В 1998-м, например, рынок просто рухнул в пропасть. В 2008-м нас накрыла мировая банковская нестабильность. В 2014-м — валютный кризис, который сильно ударил по стоимости строительства из-за привязки к импортным материалам. Но то, что происходит сегодня, отличается от всех прошлых задач. Вы правы, сейчас мы начинаем жить в абсолютно новой системе.

Её законы понятны?
Мы их только начинаем постигать, много неопределённости. Раньше у рынка было хоть какое-то предсказуемое будущее: упадёт ипотека — заработают накопления, поднимут цены — люди пойдут на вторичку.
А сейчас действует совсем другая логика. Мы находимся на стадии передела, где всех игроков жёстко переставляют в новую реальность. И пока никто точно не знает, к чему всё приведёт.

Что в этих условиях делать девелоперам?
Меняться. Время, когда можно было спокойно работать по хорошо отлаженным моделям, закончилось. Сейчас выигрывают не те, у кого был прочный финансовый запас, а те, кто быстрее адаптируется и понимает, как стабильно работать в новой системе. Те, кто надеется, что «всё вот-вот стабилизируется», рискуют просто остаться за бортом рыночных процессов. Мы с командой «Новосибирского квартала» давно приняли решение: не сидеть и жаловаться, а искать новые ниши, тестировать идеи, находить решения, которые работают, даже когда рынок перезапускается по новым правилам.

Вы сейчас развиваете проект RIZALTA в Белокурихе. Это способ найти новые подходы к рынку?
Этот проект — не случайность. Это стратегически выверенный шаг. Когда на рынке недвижимости происходит передел, вложения в стандартные проекты могут стать рискованными. Но курортная недвижимость, особенно в регионах с естественным туристическим потенциалом, наоборот, растёт в цене.

Белокуриха — одна из ключевых курортных зон в стране. И основной её плюс в том, что она не просто региональный курорт, а серьёзная точка оздоровительного туризма. У города уникальная история, он долгие десятилетия работал как мощный реабилитационный центр для всей России.

Наша компания не просто строит очередной апарт-отель. Мы создаём систему, в которой отдыхают, лечатся, восстанавливаются, а затем едут дальше, не выпадая из ритма современной жизни.

Что именно выделяет RIZALTA среди аналогов?
RIZALTA — это, прежде всего, проект с правильной инвестиционной моделью. Сейчас очень много туристических объектов строится без понимания реальной экономики — девелоперы надеются, что они «сами заработают». Мы с этим категорически не согласны.

У нас уже есть грамотная финансовая концепция:
• Работа с федеральным отельным оператором с уже имеющейся обширной клиентской базой.
• Подключение ведущих туроператоров – гарантия устойчивого потока туристов.
• Оздоровительный сегмент, который повышает маржинальность бизнеса – люди готовы вкладываться в восстановление здоровья больше, чем в стандартные туристические поездки.
• Осенне-зимняя концепция – в отличие от курортов, которые работают только летом, здесь можно совмещать лечение с горнолыжным спортом и зимним отдыхом. Также для заполняемости в межсезонье у нас есть крупный конференц-центр со множеством залов.

Это не просто идея — это доходная модель. И именно такие проекты будут выживать, когда рынок делится на сильных игроков и всех остальных.

Помимо RIZALTA у вас есть новые городские проекты в Новосибирске. Например, жилой комплекс на Демьяна Бедного. Чем он интересен?
ЖК на Демьяна Бедного — это пример качественного городского девелопмента. Сегодня недостаточно просто построить жилой дом с хорошими планировками. Нужно создавать общественные пространства, комфортные сервисы и интеграцию с окружением. Поэтому в жилом комплексе на Демьяна Бедного мы закладываем пространства для совместного отдыха и общения, магазины, кафе и эффективную коммерческую инфраструктуру, подземные паркинги с удобной логистикой. Этот проект — логичный шаг вперёд в понимании городской среды. Мы ведь не просто дома строим, мы проектируем новый уровень комфорта горожан.

Но ведь спрос на жильё сейчас падает. Как застройщикам выживать в таких условиях? Как вы оптимизируете бизнес?
Оптимизация — это, конечно, важное слово, но в кризис главное — не столько сокращать расходы, сколько искать новые модели развития. Застройщики, которые хотят удержаться на плаву, должны расширять горизонты. Мы, например, давно перестали ориентироваться только на жильё. Сегодня жизнеспособный девелоперский бизнес — это не просто строительство квадратных метров, это создание полноценной городской среды, включающей инфраструктуру для жизни, отдыха и даже работы.

В кризис особенно важно думать вдолгую. Пока другие зажимаются и ждут лучших времён, мы инвестируем в проекты с высокой добавленной стоимостью. Нам интересны форматы, которые не просто отвечают базовой потребности «где жить», а создают вокруг потенциал для развития людей, бизнеса, активного отдыха.

Как я понимаю, этот подход отразился на новом проекте «Обская жемчужина» в Первомайском районе?
Да, именно так. Наши покупатели хотят не просто иметь квартиру, они хотят иметь доступ к качественной инфраструктуре: к спортивным площадкам, местам для активностей и общения.

«Обская жемчужина» — это не просто ряд домов на карте Новосибирска, это проект совершенно другого типа. Здесь будут современные спортивные объекты, от хоккейных площадок и теннисных кортов до водных пространств для гребли.

Обычный человек сегодня сталкивается с тем, что ему негде реализовать своё желание вести активный образ жизни — спортивные школы переполнены, аренда частных залов дорогая, во дворах ничего нет. Мы создаём пространство, где всё это будет доступно и при этом будет работать как прибыльный объект.

Вы говорите, что несмотря на сложности, спрос на жильё по-прежнему высок. Но ведь строится очень много! Может быть, рынок уже насыщен?
Нет, конечно. Глобально у нас в стране есть колоссальный дефицит комфортабельного жилья. Мы забываем, что средний метраж на человека у нас гораздо ниже, чем в развитых странах. В США, например, норма —
70 м2 на человека, а у нас в городах многие продолжают ютиться в студиях по 20-25 м2. Это не качество жизни, это компромисс.

Мы должны понимать, что новые поколения будут требовательнее к своему комфорту. Люди уже не согласны просто иметь крышу над головой. Им нужны широкие пространства, удобная логистика, доступ к природе, инфраструктура, соответствующая ритму жизни. Значит, спрос никуда не денется. Он просто перераспределится в сторону качественных и функциональных проектов.

Земля в городах дорогая. Как вы предлагаете решать этот вопрос?
Это настоящий парадокс – дорогая земля в России, стране бесконечных просторов. Я вижу в этом искусственное ограничение. Мы можем развивать города, расширять их, осваивать новые территории. Вместо того чтобы сжиматься в человейники, можно создавать масштабные малоэтажные кварталы с инфраструктурой. Это мировой тренд: люди выбирают управляемую, грамотно спроектированную малоэтажную среду, а не небоскрёбы с ухудшающимся качеством жизни.

Проблема в другом — в подходах к планированию развития. Мы слишком долго ориентировались на короткие экономические выгоды, а не на развитие территорий в долгосрочной перспективе. Но этот подход неизбежно изменится. Поэтому застройщикам важно не застывать в ожидании лучших времён, а гибко подстраиваться под новый рынок.

ООО СЗ «Новосибирский квартал», проектная декларация на сайте
Застройщик ООО СЗ «Новосибирский квартал»
Застройщик ООО «ГК Жилищная инициатива СЗ» — официальный представитель

г. Новосибирск
ул. Дачная, 42/1, офис 2

nsk-kvartal.ru

347-11-11