Дмитрий Богомолов будущее городов – это комплексное развитие территорий

LT: Дмитрий Николаевич, вы — профессионал в строительной сфере: ранее активно защищали права дольщиков, позже работали заместителем министра. Как оцениваете ситуацию в отрасли после назначения на должность руководителя ведомства и какие приоритеты ставите перед собой?
ДМИТРИЙ БОГОМОЛОВ: Мне довелось вступить в должность в непростое для экономики России и Новосибирской области время. Тем не менее, благодаря достижениям предыдущих лет и накопленным ресурсам нам удаётся справляться с поставленными задачами. Среди приоритетов — выполнение планов ввода жилья, эффективное использование земли под ИЖС и комплексное развитие территорий. Важно отметить значительный прогресс в решении вопросов обманутых дольщиков: правительством региона совместно с губернатором проделана масштабная работа, инвестировано более 8,9 млрд рублей в завершение строительства таких объектов. Сейчас осталось лишь два долгостроя – их финансирование уже определено, надеемся завершить этот процесс в текущем году.

Комплексное развитие территорий (КРТ) позиционируется вами как ключевое направление, хотя сам подход часто подвергается критике, а застройщики проявляют осторожность в участии. Расскажите подробнее о положении дел и перспективах реализации программы.
Действительно, стратегия комплексного освоения территорий соответствует заданному губернатором курсу. Институт КРТ изначально задумывался именно для комплексного подхода к развитию городской среды. Сегодня в нашей области действует специализированный оператор, уполномоченный правительством Новосибирской области развивать территории согласно утвержденному перечню площадок. Параллельно муниципалитеты используют механизм КРТ для обновления устаревших районов города, обеспечивая расселение ветхого фонда и предоставление гражданам комфортного современного жилья.

Законодательство теперь значительно упростило процедуру изъятия участков, что существенно ускоряет процесс реновации городских пространств. Уже ясно видны преимущества такого подхода: освобождаются площади для новой инфраструктуры — школ, детских садов, магистралей и станций метро. Особенно актуально это для Новосибирска, где немало кварталов нуждается в обновлении, особенно в центральных районах города.

При этом для тех, кто предпочитает жизнь за городом, развиваются современные коттеджные посёлки с хорошей транспортной доступностью, инженерными сетями и всеми удобствами. Таким образом, сочетание подходов позволяет эффективно решать городские задачи и одновременно создавать комфортные условия для жителей частных домовладений.

Вот только ЖК и посёлки у нас строятся быстрее, чем дороги, детские сады и школы с поликлиниками…
С этого года введён новый механизм, обязывающий застройщика обеспечить создание необходимой социальной инфраструктуры вместе с жилыми объектами. Мы детально разработали соответствующую нормативно-правовую базу, и теперь каждое разрешение на строительство возможно исключительно при наличии достаточного количества мест в образовательных учреждениях и дошкольных организациях.

В рамках проекта комплексного развития территорий, охватывающего в Новосибирске 43 участка общей площадью около 787 гектаров, предусмотрено обязательное участие застройщиков в создании социального пространства. Теперь любая компания, планирующая возвести многоквартирный дом, обязана согласовать проект через систему КРТ и принять обязательство построить необходимые объекты соцкультбыта: школы, детсады, при необходимости – иные социальные объекты.

Первые этапы внедрения нового порядка вызвали сопротивление со стороны бизнеса, но постепенно строительные компании адаптируются к изменениям. Уже заключено более 17 соглашений по КРТ, предусматривающих постройку пяти школ и двенадцати детских садов исключительно за счёт собственных средств застройщиков. За это им, безусловно, огромная благодарность, что в столь непростые времена они берут на себя такие обязательства.

Наши строительные компании регулярно демонстрируют высокие показатели ввода жилья, занимая лидирующие позиции среди российских регионов. Однако вызывает интерес соотношение темпов строительства и реальных потребностей рынка недвижимости. Как министерство оценивает этот дисбаланс спроса и предложения в регионе?
Проблема перенасыщенности рынка жильём есть, и мы наблюдаем снижение объёмов строительства новых объектов. Основной причиной является высокий уровень ипотечных ставок. Несмотря на это, застройщики находят способы поддерживать реализацию проектов, внедряя различные маркетинговые инструменты и стратегии продаж.

Объёмы продаж сейчас находятся примерно на уровне 2020–2021 годов. Количество заключённых сделок и выданных ипотечных кредитов остаётся стабильным. Поэтому преждевременно утверждать о серьёзном кризисе в сегменте недвижимости. По сравнению с ситуацией в целом по России, состояние рынка недвижимости Новосибирской области выглядит чуть оптимистичнее.

За счёт чего наша область оказалась лучше готова к нынешней ситуации?
Мы смогли добиться лучшего положения благодаря комплексной и систематической работе с банковским сектором и застройщиками. Лидирующие строительные компании региона имеют богатый опыт преодоления кризисов прошлых лет. Это позволило им применить проверенные антикризисные меры и адаптироваться к новым условиям.

Плюс не надо забывать о том, что последние три года для застройщиков — это были золотые времена: мы наблюдали рекордную выдачу ипотеки, а строители ежегодно сдавали по несколько миллионов квадратных метров жилья, и оно успешно находило покупателей. Эти факторы позволили компаниям создать финансовые подушки безопасности и подготовиться к сложностям текущего момента.

Сейчас застройщики действуют осмотрительно: готовятся площадки, разрабатывается градостроительная документация, строительство ведётся размеренно и продуманно. Такой подход способствует повышению профессиональных качеств участников рынка и укреплению их позиций в долгосрочной перспективе.

А насколько сейчас подходящий момент для инвестирования в строительство НСО и чем эти ниша привлекательна для инвесторов?
Как я уже говорил, у нас в регионе работает специальный оператор КРТ – АО «Агентство развития жилищного строительства», который постоянно предлагает свободные площадки для застройки. Так что, если потенциальный инвестор заинтересован войти в сферу жилищного строительства, добро пожаловать!

Что конкретно получит инвестор, выбрав нашу платформу? Проекты КРТ открывают возможности для создания востребованных объектов, которые будут притягивать жителей и представителей бизнес-сообщества. Инвестор также может снизить социальную нагрузку или иные обременения на других, более выгодных проектах, либо загрузить собственные строительные мощности.

Последние три года для застройщиков — это были золотые времена

Но самое важное преимущество заключается в том, что заботы о возведении социальной инфраструктуры — школ, детских садов, транспортных развязок — лежат целиком на региональном операторе – АРЖС. Именно он берёт на себя организацию всех процессов, связанных с этими аспектами. Инвестору же потребуется лишь заключить договор о КРТ на торгах. Всё остальное АО АРЖС обеспечит собственными силами и ресурсами, чётко следуя заранее утверждённому плану и графику работ.

Именно такие площадки привлекают внимание инвесторов из разных уголков страны. Примером служит недавно запущенная процедура торгов на площадке Клюквенный. Скоро начнётся реализация ещё одного интересного проекта — «СмартСити-Новосибирск», где помимо жилого комплекса предусмотрена и научно-производственная зона, и коммерческие помещения. Расположение площадки поблизости от строящегося проекта федерального масштаба – центра коллективного пользования «Сибирский кольцевой источник фотонов» рядом с наукоградом Кольцово делает её особо привлекательной для вложений.

Дмитрий Николаевич, что бы вы пожелали своим коллегам-строителям в профессиональный праздник День строителя?
Желаю стабильности в столь неспокойное время, принятия взвешенных решений и уверенности в движении вперёд!