Сдать нельзя продать как зарабатывать на рынке аренды в 2026 году

ООО УК «Портал»:

>100 тыс. м² в управлении

>70 проектов реализовано

>80 постоянных клиентов

Путь в отрасли

Моя управляющая компания «Портал» работает без перерыва уже 19 лет. Мы достойно прошли все кризисы, даже коронавирус, и лишь прирастаем. Сейчас я руковожу холдингом, который оказывает полный спектр услуг в сфере управления коммерческими и жилыми объектами. Но всё начиналось скромно. Сначала я трудилась как юрист общей практики, а чуть позже — как адвокат. В то время моим направлением были недвижимость, земля и строительные объекты. Случилось так, что мои клиенты попросили меня порекомендовать кого-то, кто мог бы помочь им со сдачей офисов в аренду, а также заняться их техническим обслуживанием. На примете у меня никого не было, и я решила попробовать сама. Тогда мне казалось, что это просто — я знала, как правильно оформлять договоры, умела решать судебные конфликты с арендаторами. Но чем глубже я погружалась в дело, тем больше задач появлялось, и тем становилось интереснее. Мне пришлось нанять инженера для решения технических вопросов, разобраться с бухгалтерией — так я осознала, что качественное обслуживание требует профессиональной команды. Постепенно я расширяла штат: задействовала техников, инженеров, экономистов, клининг. Вместе с УК «Портал» росло и количество клиентов, желающих передать мне свои коммерческие объекты в управление. Всё настолько быстро развивалось, что в итоге я вышла из адвокатуры и стала заниматься комплексным управлением коммерческой недвижимостью – от поиска арендаторов до технического обслуживания зданий. Мы начали брать на управление и обслуживание все коммерческие объекты наших клиентов: небольшие помещения, торговые центры, склады и т. д. А чуть позже открыли свою УК «Комфорт на Сухарной» для жилой недвижимости. На текущий момент в ведомстве нашей управляющей компании – ЖК «Сосны», включающий два дома.

Теперь УК «Портал» рада предоставить нашим клиентам полный комплекс услуг или их комбинацию в зависимости от задачи: составление плана текущих работ, качественный контроль и техническое обслуживание инженерных сетей, уборка территории и клининг внутренних помещений, рекомендации по ремонту, поиск арендаторов и консультации по расторжению договоров, претензионная работа, юридическое сопровождение, бухгалтерский, налоговый отчёт — и полная отчётность по всем вопросам в удобной форме. Мы сотрудничаем с собственниками, инвесторами и застройщиками. Всё это создано с любовью и огромным профессиональным вниманием к тому, чем мы занимаемся.

Коммерческий сектор: секреты управления, проверенные временем

• Создание резервного фонда. Досконально изучая каждый объект, его плюсы и минусы, мы ищем неочевидные источники доходов для того чтобы сформировать резервный фонд бонусных средств. Эти дополнительные деньги с разрешения собственника мы накапливаем на отдельном счёте, чтобы потом проводить ремонт, уборку территории, а также устранять последствия возможных аварий. Это очень удобно, поскольку наш клиент каждый месяц получает условленную сумму за аренду и не беспокоится о том, что часть средств придётся удержать на те или иные нужды. Источниками такого бонусного дохода могут быть реклама на фасаде здания, сдача в аренду мест общего пользования, выделение небольшой площади для мелких арендаторов и прочее.

• Оптимизация расходов на содержание помещения. По желанию собственника наши инженеры обследуют здание и дают рекомендации, например, как уменьшить теплопотерю или заменить канализационные системы, чтобы в последующем избежать дорогостоящих аварий.

• Оценка ликвидности. Клиенты УК «Портал» могут обратиться за советом, стоит ли вообще покупать тот или иной коммерческий объект, и мы всегда можем оценить его ликвидность.

• Сокращение затрат на содержание персонала. Исходя из своего опыта, могу сказать, что зачастую в штате арендодателя есть лишние единицы. Например, в офисе есть администратор, в обязанности которого входит закрывать и открывать двери. В этом случае мы рекомендуем установить электронную систему контроля доступа, что будет значительно дешевле, а также исключит проблемы, если администратор вдруг уйдёт на больничный или уволится. Так же дела обстоят и с охраной. Один штатный охранник на вахте — неэффективен. Во-первых, он мало что сможет сделать в случае, если кто-то действительно захочет причинить вред зданию, во-вторых, может подвести. Договор с ГБР сэкономит деньги и позволит действительно защитить имущество. То же самое касается штатного инженера. Поэтому по возможности мы подключаем комплексные службы вместо штатных сотрудников, каждую такую замену оговаривая индивидуально.

Вакантные помещения: почему объект висит мёртвым грузом
и что с этим делать?

Так сложилось, что у клиентов УК «Портал» все объекты быстро сдаются. Но, бывает, к нам обращаются за помощью, чтобы найди арендатора для длительно пустующей площади. Как профессионалы мы можем быстро определить и решить проблему.

• Излишек площади. В этом случае стоит придумать, как удачно разбить помещение, чтобы сдать его не одному, а нескольким более мелким арендаторам.

• Неудачный ремонт. Почти за 20 лет работы благодаря нашим клиентам мы уже разработали определённый золотой стандарт помещения, который включает дизайн, освещение и другие нюансы, например, мобильные перегородки. Если собственник к нам прислушается и приведёт помещение в порядок, то сдать его будет гораздо проще. Кроме того, мы оцениваем микроклимат локации, чтобы знать, кому из нашей обширной базы этот объект можно будет предложить. Работа с клиентской базой — важный этап, поскольку всегда можно провести опрос и узнать, чего именно не хватает объекту, чтобы им заинтересовались.

• Ошибки договорной работы. Правильно составленный договор поможет значительно облегчить жизнь. Например, в него стоит внести пункт о том, что любой желаемый арендатором ремонт делается за его счёт, а при расторжении договора помещению возвращается первоначальный вид. Иначе у собственника не хватит никаких средств каждый раз менять дизайн под нового арендатора. Не менее важно ежегодно перечитывать договоры и вносить актуальные изменения. К сожалению, многие грешат тем, что долгое время используют одну и ту же форму документа, которая уже стала неактуальной.

Сам себе хозяин: может ли собственник сам заниматься сдачей в аренду и техническим обслуживанием своих площадей?

Если помещение небольшое, то на первый взгляд это кажется выгодным. Но собственнику важно понимать, сколько времени и сил это отнимет. Управление даже небольшой недвижимостью требует постоянного включения в процесс и знания всех нюансов, в том числе порядка действий при ЧП, будь то коммунальная авария или бытовой вандализм. К тому же собственнику придётся пройти ряд обучений и аттестаций, получить нужные сертификаты и привести помещение в порядок согласно регламенту. Сюда входят и пожарная безопасность, и проведение учений, и соблюдение всей отчётности, и техническое обслуживание... Существует даже специальное обучение по обслуживанию качелей на детских игровых площадках, обязательное в сфере эксплуатации игрового оборудования и обеспечения безопасности детей. Непрофессионалу сложно сориентироваться во всех этих требованиях. Часто, когда мы берём объект в управление, то обнаруживаем ряд существенных упущений, из-за которых в случае ЧП или даже банальной проверки собственника привлекли бы к ответственности. Заключение договора с управляющей компанией перекладывает эту ответственность на профессионалов: мы знаем, как правильно и прозрачно организовать все процессы, чтобы собственник получил максимальную выгоду, ни о чём не беспокоясь. Кроме того, если у здания сразу несколько собственников, то привлечение сторонней управляющей компании поможет быстрее наладить между всеми диалог и выработать стратегию, которой будут довольны все заинтересованные лица.

Жилая недвижимость: чем масштабнее объект, тем интереснее работать

Свою работу в жилом секторе мы сознательно развиваем неспешно. В двух домах, которыми управляет наша компания, более тысячи жильцов, и мы стремимся наладить наше с ними взаимодействие максимально эффективно. Общение с людьми — это искусство, требующее максимальной отдачи, ведь именно в этом заключается развитие: прислушиваться к конструктивному мнению, слышать потребности людей и делать всё, что в наших силах для комфортного проживания во вверенных нам домах. Сейчас мы ведём работу, чтобы наша УК взяла под свою ответственность ещё несколько ЖК. Но увеличение количества объектов — не конечная цель. Управление любой недвижимостью — это микроэкономика в экономике. Каждый объект — особая система с ограниченными ресурсами и возможностями, которая реагирует на внешние изменения. Балансировать между себестоимостью содержания и доходностью объекта, стараясь, чтобы он процветал, несмотря на макроэкономические штормы — вот задача, которую нам интересно решать. Сотрудники нашей компании постоянно повышают свою квалификацию, но за счёт того, что у нас много объектов, обучение окупается, и мы имеем возможность разложить функции на узкоспециализированных специалистов, каждый из которых глубоко знает своё дело. И, судя по отзывам наших клиентов, в своей отрасли мы действительно эксперты.

Благодарим за помощь в создании образа бутик итальянской одежды Luisa Spagnoli и сеть ювелирных магазинов «Русский ювелир»

Офис на Кирова: 8 (383) 222-48-88,
офис на Сухарной: 8 953 772-94-77
gkportal-sib.ru
gk-komfort-sib.ru