«Новосибирский квартал»: сильные остаются

LT: Иван Алексеевич, мы в середине 2026 года. Какую общую картину рынка жилой недвижимости вы наблюдаете? Что принципиально изменилось по сравнению с докризисным периодом?

ИВАН ЗАВЬЯЛОВ: Рынок проходит через естественный отбор. Это не кризис в классическом понимании — спрос есть, люди покупают жильё. При этом изменился экономический контекст, и, как следствие, сама природа спроса и критерии принятия решений. Во-первых, покупатель перестал воспринимать недвижимость как универсальный инвестиционный актив. Раньше логика была простой: купи квартиру – она вырастет в цене или будет приносить доход от аренды. Сейчас этот автоматизм сломался. Люди покупают жильё прежде всего для жизни, а не для перепродажи. Это меняет фокус: важна не просто цена квадратного метра, а качество среды, транспортная доступность, инфраструктура, социальный профиль района.

Во-вторых, высокие ставки по ипотеке заставили людей считать реальную стоимость владения. Если раньше главным был вопрос «сколько стоит квартира», то сейчас — «сколько стоит жизнь в этой квартире». Это включает расходы на дорогу, на содержание автомобиля, на детские сады и школы, на досуг. Покупатель начал переводить локационные преимущества в финансовые показатели.

Что отличает устойчивых застройщиков от тех, кто сейчас в зоне риска?

Главный фактор — это управление долговой нагрузкой и способность поддерживать ликвидность в условиях высоких ставок. Многие компании строили бизнес-модель на дешёвых кредитах. Когда стоимость заимствований выросла в несколько раз, эта модель перестала работать. Если у тебя нет запаса прочности — собственного капитала, диверсифицированного портфеля проектов, устойчивых продаж, ты попадаешь в ловушку.

Второе — репутация. Это вполне конкретный актив. Покупатель сегодня изучает историю компании. Что она построила раньше? Выполняла ли обязательства по срокам? Мы сознательно инвестируем в репутационные активы. Например, чистота строительных площадок. Когда человек проходит мимо стройки и видит бетонный въезд, отсутствие грязи на прилегающей улице, аккуратный забор — он делает вывод не только о строительном процессе, но и о культуре компании в целом.

Ну и, конечно, продуктовая философия. Если застройщик говорит «у нас есть всё для всех» — это сигнал о том, что реального понимания аудитории нет. Мы, например, сознательно сократили число студий в нашем проекте «ПЕГАС». Студии — хорошая финансовая модель: низкий порог входа, высокий спрос под аренду. Но они задают определённый характер заселения дома: высокая ротация жителей, инвестиционная, а не жилая логика. Мы хотели сделать дом для людей, которые покупают для себя и на долгий срок. Это выбор аудитории — и он требует смелости, потому что ты осознанно отказываешься от части рынка.

Вы упомянули, что покупатель стал считать реальную стоимость жизни, а не только цену квадратного метра. Как это влияет на продуктовую стратегию застройщиков?

Приоритетом становится не максимизация квадратных метров на участке, а качество среды. Это фундаментальный сдвиг. Локация становится первичным фильтром. Качественная локация в сформированной городской среде — это актив, который невозможно воспроизвести. В отличие от отделки или планировки, которые можно скопировать, локацию нельзя создать заново. Поэтому проекты в сильных локациях получают премию к цене — и покупатель принимает эту премию, потому что понимает её природу. Мы строим «ПЕГАС» в пяти минутах от станции метро «Берёзовая роща», рядом с парком и гимназией №13 — одной из сильнейших в городе. Это редкая городская локация, которая уже даёт высокое качество жизни.

Если говорить о долгосрочных проектах, которые строятся десять и более лет, как эволюционирует продукт внутри одного большого проекта? Можно ли сохранить идентичность и при этом адаптироваться к изменениям рынка?

Долгосрочные проекты — это уникальная возможность учиться на собственном опыте. Каждая новая очередь — это не копия предыдущей, а улучшенная версия с учётом обратной связи от жителей. Наш микрорайон Фламинго строится более десяти лет. За это время продукт значительно эволюционировал, мы постоянно совершенствуем качество.

Изменились фасады — от типовых панельных решений к более выразительной архитектуре. Подходы к благоустройству стали глубже: появились продуманные зелёные маршруты, игровые зоны для детей разных возрастов, пространства для отдыха взрослых. Планировки корректировались с учётом того, что мы узнали от жителей предыдущих очередей. Отделка улучшилась — как в квартирах, так и в общих пространствах. Важно сохранить баланс между эволюцией и идентичностью. Новые дома должны органично вписываться в уже сформированную среду, но при этом быть лучше. Эволюция продукта в долгосрочном проекте — это показатель того, что компания учится, адаптируется, слушает жителей. Статичный продукт в меняющемся мире — это скорее проблема, чем преимущество.

Вы развиваете несколько проектов одновременно — «ПЕГАС» в Новосибирске, жилой комплекс «Кольца» в Краснообске, микрорайон Фламинго, новый объект в Бердске. Как диверсификация географии и форматов помогает застройщику быть устойчивым?

Диверсификация — это инструмент управления рисками. Когда у тебя все проекты в одном сегменте или в одной локации, ты полностью зависишь от динамики этого конкретного рынка. Если спрос в этом сегменте падает — у тебя нет альтернативных источников выручки. Мы работаем в разных форматах и локациях. «ПЕГАС» — это городской проект в высоком сегменте в сильной локации. Фламинго — доступное качественное жильё для семей. «Кольца» в Краснообске — это формат для тех, кто хочет жить за городом с городским уровнем комфорта. Бердск — новое направление, где мы видим устойчивый спрос на качественное жильё. Каждый из этих проектов обращён к разной аудитории и решает разные задачи. Но при этом все они объединены общей философией: внимание к деталям, честность в коммуникации, работа на долгосрочную репутацию.

Если обобщить, какие ключевые тренды будут определять рынок жилой недвижимости в ближайшие годы?

Думаю, ключевая тенденция — приоритет качества среды над количеством квадратных метров. Локация, инфраструктура, социальный профиль района становятся важнее цены квадратного метра. Ну и, конечно, продуктовая философия вместо универсальности. Компании, которые чётко понимают свою аудиторию и создают продукт под конкретные запросы, выигрывают у тех, кто пытается угодить всем. Рынок проходит через естественный отбор. Остаются сильные игроки, которые думают не о быстрой прибыли, а о долгосрочной ценности. Мы – среди сильных.

Если застройщик говорит «у нас есть всё для всех» — это сигнал
о том, что реального понимания аудитории нет

Иван Завьялов, директор компании
ООО СЗ «Новосибирский квартал»:

Уважаемые коллеги! Дорогие партнёры и друзья!

Поздравляю вас с профессиональным праздником — Днём строителя! Наша отрасль переживает сложный и важный период. Рынок меняется, требования растут, условия усложняются. Именно в такие моменты проявляется настоящий профессионализм — умение создавать качественный продукт, который будет служить людям десятилетиями. Строить жильё — это огромная ответственность, которую мы несём перед каждым покупателем, перед городом, перед будущими поколениями. Желаю всем нам сил, устойчивости и мудрости. Пусть дома, которые мы строим сегодня, через двадцать лет выглядят достойно и служат людям с комфортом.
С праздником, коллеги! Пусть каждый новый проект будет лучше предыдущего.

Реклама: ООО СЗ «НОВОСИБИРСКИЙ КВАРТАЛ» ИНН 2221136980
Erid: CQH36pWzJqMv2ENj6kxd8BAqBWvqn5dzQvsDaZfnCVjsux

ООО СЗ «Новосибирский квартал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Застройщик ООО СЗ «Новосибирский квартал»

Новосибирск
ул. Дачная, 42/1, офис 2

347-11-11